從綠建築到危老都更：玉山以永續金融陪伴台灣走向安全、低碳的居住未來

台灣的居住問題，從來不只是房價。隨著老屋開始漏水、管線老化、牆面剝落，甚至受地震影響結構安全，房子不只是資產，更是攸關居住安全的日常課題。

當高齡者住在沒有電梯的老公寓，當家人為了上下樓、修繕、重建而奔波，所謂「人老屋老」，正是台灣邁入超高齡社會後，愈來愈普遍的居住挑戰。也因此，危老重建、都更條件、綠建築與淨零碳排，不再只是建築業或政府政策的議題，而是攸關每個家庭居住安全、生活品質與城市韌性的共同課題。金融業在其中扮演的角色，也不只是提供資金，更是協助社會把安全、韌性與永續，變成可以被實現的生活選擇。

深耕永續金融多年的玉山，近年持續投入危老重建、都市更新、綠建築房貸等金融服務，從支持家庭改善居住環境，到協助企業打造低碳建築，逐步將永續理念落實到居住場域。對玉山而言，金融不只是支持建築更新，更是陪伴家庭、社區與城市邁向安全、韌性與永續未來的重要力量。

當前台灣各地正同時面對「人老」與「屋老」的雙重挑戰。據統計，台灣每 5 位就有 1 位是 65 歲以上高齡者，且近 13 萬獨居高齡者住在四樓以上無電梯公寓，超高齡社會下，住宅安全與無障礙環境已成為迫切課題。另一方面，全台屋齡30年以上住宅已超過一半，老屋常見的管線老化、漏水、耐震能力不足、消防設備老舊及無障礙設施缺乏等問題，也直接影響居住安全與生活品質。

危老重建與都市更新，就是回應這些問題的重要途徑。前者主要針對基地規模較小、建築老舊或耐震能力不足的個案，以較簡化的程序加速重建；後者則著重於較大範圍的土地整合、住戶協調及整體都市機能提升，藉由更新帶動社區環境改善。無論選擇危老重建或都市更新，適用條件都會因建物狀況、基地規模、所有權人同意比例、法規審查及地方政府規定而有所不同。

危老重建 vs. 都市更新 比較表

玉山提醒，對一般民眾而言，最重要的不是法規，而是先了解自身住宅的安全狀況與重建需求，再評估：房子是否有安全疑慮、住戶是否有重建共識、資金與專業團隊是否到位，重新思考一個家如何更安全、更便利，也更適合下一代生活。

過去，許多民眾談到都更，第一個想到的是找建商合建。但建商通常會優先評估土地價值、銷售條件與開發效益，這也使得部分地區即使符合都更條件、具有危老重建需求，仍可能因商業誘因不足而遲遲無法更新。

近年「自主都更」逐漸成為另一種住宅更新模式。所謂自主都更，是由地主或住戶主導，搭配全案管理顧問、建築師、專業團隊與金融機構，一起推動重建。它的核心精神，是以改善居住安全、提升生活品質與延續社區價值為核心，讓原本住在這裡的人，能夠回到更安全、更好的家；也可進一步將 ESG 綠建築、節能設計與淨零碳排趨勢納入規劃。

在自主都更的過程中，除了住戶凝聚共識外，資金規劃與專業資源整合，也是危老重建能否順利推進的關鍵。玉山自 2020 年起投入都更危老相關金融服務，透過諮詢輔導、專業團隊轉介與資金支持，協助民眾了解危老都更條件並推動重建。

過去談危老重建，多半聚焦在耐震、安全與更新速度；談綠建築，則常被認為是大型商辦、豪宅或公共建築才會關心的事。然而，隨著淨零碳排成為全球趨勢，住宅重建的目標也正在改變。新的建築不只是拆除老屋、蓋起新房，更希望兼顧居住安全、節能減碳與健康舒適，讓住宅更新從「變新」，進一步走向「變好」。

綠建築正是實現這項目標的重要方向。除了耐震與結構安全外，綠建築更重視節能、節水、自然採光、通風、室內環境及碳排放管理。台灣綠建築標章即以綠建築九大指標（包含：生物多樣性、綠化量、基地保水、日常節能、二氧化碳減量、廢棄物減量、室內環境、水資源及污水垃圾改善等九大指標）作為評估依據，讓建築不只降低對環境的影響，也提升居住品質。

對購屋者而言，取得綠建築標章的建築不僅有助於節水、節電與降低碳排放，更兼顧長期使用成本與資產價值，已逐漸成為住宅更新的重要趨勢。

建築產業是全球碳排的重要來源之一。要走向淨零碳排，不能只靠企業節電或個人減塑，建築從設計、施工到使用階段的能源效率，也必須被重新檢視。因此，推動綠建築不只是建築技術的升級，更需要金融資源的支持，才能降低轉型門檻，加速永續住宅的普及。

近年來，玉山持續深化永續金融布局，透過綠建築房貸、建築能效相關貸款支持方案，以及都更危老融資服務，協助民眾與企業把永續目標轉化為實際行動。當市場願意選擇綠建築，銀行也能透過金融工具鼓勵更低碳、更節能、更安全的建築發展。

危老都更最大的挑戰，往往不只是資金，更是如何凝聚共識、整合資源，讓重建真正落實。一棟老屋背後，承載著一代人的生活記憶，也關係著下一代的居住安全。從住戶意見整合、危老都更條件與重建流程規劃，到資金安排與專業協作，每一個環節都影響著重建能否順利推進。

因此，金融機構扮演的角色，不只是提供融資，更是串聯專業資源的重要夥伴。玉山透過金融諮詢、專業團隊合作及危老都更融資服務，協助民眾了解危老重建流程與都更條件、評估適合方案，降低住宅更新過程中的不確定性，並將 ESG 綠建築、節能減碳與居住安全納入長期規劃。

從海砂屋自主都更，到花蓮地震後的災後重建協助，玉山所參與的不是單一金融交易，更是一個個家庭重新建立安全居所的過程。透過住宅更新結合綠建築九大指標與淨零碳排趨勢，玉山落實社會責任，也讓永續金融真正走入社區與日常生活。

隨著高齡化、老屋更新與淨零轉型成為城市共同課題，住宅重建的意義也逐漸改變。危老重建與都市更新不只是改善建築安全，更希望透過綠建築、建築能效與永續設計，打造兼顧居住品質、環境責任與城市韌性的生活空間。

對玉山銀行而言，永續金融不只是提供貸款，更是運用金融力量支持住宅更新、綠建築發展及城市永續轉型。從危老重建、都市更新到綠建築金融服務，玉山持續陪伴家庭、企業與社區邁向更安全、更低碳的未來，也讓金融成為串聯居住安全、環境永續與城市發展的重要推手。

Q1：危老重建和都市更新有什麼不同？

A：危老重建與都市更新都在改善老屋安全，但適用的法規和情境不同。危老重建多聚焦老舊、危險、耐震不足或有居住安全疑慮的建築，較常見於單棟或小基地；都市更新則多涉及較大範圍的土地整合、公共利益與住戶協調。玉山近年投入危老都更金融服務，透過金融諮詢及專業團隊轉介，協助屋主進行危老都更重建。

Q2：危老重建怎麼申請？有哪些條件？

A：危老重建主要圍繞老舊、危險、耐震不足或有安全疑慮的建築。常見條件包括：建物是否老舊或有安全疑慮、是否完成相關安全評估、是否為合法建築、基地條件是否符合規定，以及所有權人是否達成同意比例。玉山自 2020 年投入危老都更金融服務，透過金融諮詢、專業團隊串接與資金支持，玉山協助屋主將複雜的重建需求，轉化為可執行的具體方案。

Q3：綠建築是什麼？有什麼好處？

A：綠建築是指在設計、施工與使用過程中，兼顧生態、節能、減碳、減廢與健康的建築。它不只是比較環保的房子，也是讓居住品質、能源效率與環境責任同時提升的建築方式。玉山銀行自 2020 年左右開始推動綠建築房貸，希望以較優惠的金融方案，鼓勵顧客在購屋時選擇對環境較友善的綠建築。

Q4：綠建築九大指標是什麼？

A：綠建築九大指標主要分為三大面向：生態面包含生物多樣性、綠化量與基地保水；節能面涵蓋日常節能、二氧化碳減量與廢棄物減量；健康面則注重室內環境、水資源及污水垃圾改善。玉山銀行正是看見這些指標能具體評估建築的永續表現，因此積極推動綠建築房貸，這不僅為購屋者帶來節水、節電與更好的居住品質，也是銀行判斷住宅是否具備低碳與長期資產價值的重要依據。

Q5：危老重建可以結合綠建築嗎？

A：可以，而且這正是台灣住宅更新的重要趨勢。過去危老重建多半重視耐震、安全與居住條件改善；現在愈來愈多重建案也納入綠建築、建築能效與節能減碳設計，讓老屋不只是變新，也變得更安全、更節能、更符合淨零碳排方向。
玉山銀行看見社會面與環境面的需求，一方面透過危老都更貸款支持老屋重建，另一方面也以綠建築房貸與建築能效相關金融服務，鼓勵新建或重建後的住宅走向低碳與永續，也能成為城市 ESG 轉型的一部分。

Q6：綠建築房貸有什麼意義？

A：綠建築房貸的意義，是用金融工具鼓勵民眾選擇更節能、低碳、環境友善的住宅。當住宅取得綠建築標章或符合相關條件，金融機構就能更清楚辨識其永續價值。玉山銀行透過綠建築房貸，把 ESG、淨零碳排與居住品質連結起來，讓永續不只停留在理念，而能成為民眾購屋與城市更新的一部分。

Q7：玉山在綠建築與危老重建中扮演什麼角色？

A：玉山不僅是資金的提供者，更是推動社會與城市轉型的「陪伴者」。面對建築產業帶來的碳排挑戰，玉山銀行透過綠建築房貸、建築能效相關貸款，以及危老都更融資服務，協助民眾與企業將永續目標轉化為實際行動。
玉山不只支持大型建案，更關注一般家庭在老屋修繕、危老重建與災後重建的真實需求。當金融服務能同時協助民眾改善居住安全，並支持城市邁向淨零碳排，永續便不再單是企業口號，而是真正進入日常生活的基礎建設。對玉山而言，金融的價值不只是提供貸款，而是陪伴家庭、社區與城市走向更安全、更永續的未來。

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